شرح تاریخچه کارشناسی تفکیک آپارتمان ها و دلایل ارجاع آن به سازمانهای نظام مهندسی

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

در این جلسه بحث متفاوتی مطرح می شود که در 200 ساعت گذشته جلسات کانال دوره آموزش جامع حقوق مهندسی گفته نشده و آن بحث مهم و چالشی تفکیک آپارتمانها و صورت مجلس تفکیکی است.

• مهندسان ناظر نقشه برداری در تهران و شهرستانها که عضو کانال حقوق مهندسی هستند، پیام می دادند که در این کانال از مسئولیتهای ناظران همه رشته ها صحبت شده به جز ناظر نقشه برداری. جالب این که در نظام مهندسی تهران به ناظر نقشه برداری برای نظارت بر ساخت ساختمان؛ کاری ارجاع نمی شود و مسئولیت این امر بر عهده ناظر معماری است. کارشناسان تفکیک مسئولیتهای سنگینی بر عهده دارند و نکات فنی پیچیده و زیادی در کارشان هست که معمولاً مورد توجه کافی قرار نمیگیرد و حتی گروههای تخصصی سازمان هم توجه چندانی به آن ندارند. برای تولید محتوای این جلسه وقت زیادی صرف شده است و با کارشناسان زبده و متخصص این رشته در روال قدیم و جدید تفکیک در تهران و شهرستانها جلساتی برگزار شد و مطالب مناسبی جمع آوری گردید تا کارشناسان تفکیک و بقیه همکاران اطلاعاتشان ارتقاء پیدا کند. پژوهش کاملی در مورد صورت مجلس تفکیکی و شرح وظایف کارشناس تفکیک انجام شد و با عمق گرایی خاصی تاریخچه این بحث استخراج گردید. جالب این که اغلب کارشناسان مذکور از سرچشمه تاریخچه این بحث اطلاع نداشتند و اصطلاحاً وسط راه سوار قطار شده بودند. گرچه اطلاعات کلی در مورد تفکیک و حسب مواجهه با پرونده های دادگاهی در سالهای 1384 – 1385 – 1386  نزد پژوهشگر این مبحث وجود داشت اما جزئیات و اطلاعات دقیق در مورد توافقهای چهارجانبه که مبنای کار فعلی کارشناسان تفکیک است در دست نبود و در این پژوهش،گردآوری شد.
• با اجرای قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 در کشور، بحث صورت مجلس تفکیکی، اختصاصات و مشاعات و مستغلات مطرح شد. پیش تر در قانون ثبت هم این بحثها وجود داشت. در کانال حقوق مهندسی قبلاً در جلسه 73 به این بحث پرداخته شده است و علاقه مندان می توانند مطالعه بفرمایند.

ریشه کلمه مستغلات از غله گندم است و با کلمه مستقلات که هم خانواده کلمه استقلال است فرق دارد.

در زمان تصویب قانون ثبت در حدود سال 1307 فقهای حاضر در مجلس شورای ملی وقت، بحث فقهی حِرز انبار غله و مستغلات را پیش کشیدند و مستغلات را به صورت واحدی که حِرز محسوب میشود و جدا از مشاعات و اختصاصات است؛ تعریف کردند. جنبه های کیفری و حقوقی تصرف عُدوانی در حِرز با تصرف در مشاعات و اختصاصات متفاوت است. قانون گذار اینها را در قانون ثبت، لحاظ کرد تا از هم جدا باشند و قضات بتوانند در احکام مربوط به تصرفات، به طور دقیق تری رای بدهند.

حال می خواهیم بدانیم که کجاها جزو مستغلات  هستند؟

همه جای یک خانه ویلایی حیاط دار، جزو مستغلات است. در یک آپارتمان مسکونی چند واحدی، فقط داخل واحدهای مسکونی جزو مستغلاتند. راه پله، نما، پارکینگ، پشت بام، حیاط، نورگیر یا پاسیو، درز انقطاع، بعضی دیوارها و خرپشته، جزو مشاعات هستند. انباری جزو اختصاصات است. این که برخی میگویند پارکینگ جزو اختصاصات است؛ با توجه به توافق نامه اجرا شده از سال 1392 به بعد؛ منظورشان است، نه در قانون ثبت. در مورد این توافقنامه بعداً مفصل بحث خواهد شد. در قانون تملک آپارتمانها، پارکینگ جزو مشاعات است با داشتن حق ارتفاقی یا بهره برداری برای واحد مربوطه. (ارتفاق در لغت نامه دهخدا به معنی همراهی کردن و یا حقی است برای شخص به تبعیت از ملک خود در ملک شخص دیگر برای استفاده بردن کامل از ملک خویش)

صورت مجلس تفکیکی را چه کسی تهیه می کرد؟

از دهه 1330 و خصوصاً بعد از دهه 1340  که قانون تملک آپارتمانها؛ با آیین نامه اصلاحی آن که در سال 1347؛ اجرا شد کار تفکیک بر عهده کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک بود. در این نوشتار هرجا اداره ثبت نوشته شده است؛ منظور اداره ثبت اسناد و املاک است و نه  اداره ثبت احوال. اداره ثبت شرکتها، اداره ثبت علائم و اختراعات، خودشان ادارات جداگانه و مستقلی هستند. از دهه 1340 تا اواسط دهه 1380 اگر کسی پایانکار ساختمانش را از شهرداری می گرفت، برای اخذ سند تفکیکی، به اداره ثبت مراجعه و درخواست معرفی کارشناس تفکیک می کرد. این کارشناس فردی بود با تحصیلات فوق دیپلم یا لیسانس نقشه برداری و یا حتی زیر دیپلم و دیپلم که کارمند با سابقه و آموزش دیده بود و سالها تجربه کار تفکیک داشت. کارشناس ملزم به لحاظ کردن پایانکار صادره از طرف  شهرداری نبود و خود شخصاً از ساختمان و حدود عرصه و سطح اشغال بازدید میکرد. در آن سالها تطبیق متراژ پایانکار شهرداری با متراژ سند ثبتی مطرح نبود. کارشناس ثبت، متراژ هر واحد مسکونی یک آپارتمان را جداگانه متر میکرد، اعم از: ضخامت دیوارها، قطر دودکشها، کانال کولرها، قسمتهای مشاعات، قسمتهای کسر شده از واحد مسکونی، تعیین این که کدام دیوار بین مشاعات و اختصاصات قرار گرفته و سهم هر یک، نصفی از ضخامت این دیوار است، تعیین پارکینگ مزاحم و امثال اینها. نهایتاً با در نظر گرفتن جمیع احوالات و با ذکر هر یک از مستغلات و مشاعات و اختصاصات، صورت مجلس تفکیکی را صادر می کرد. مالک با داشتن این صورت مجلس میتوانست سند تفکیکی دفترچه ای منگوله دار بگیرد و مثل امروز سند تک برگ کامپیوتری نبود. این سند قابل انتقال به خریدار واحد مسکونی بود. در آن سالها اشتباهات سهوی یا عمدی در صورت مجلس پیش می آمد.

• توجه و تلاش برای اخذ سند برای این بود که خریداران واحد مسکونی، تمایلی به خرید خانه یا آپارتمان بدون سند ندارند و این واضح بود. داشتن صورت مجلس تفکیکی هم مقدمه اخذ سند بود و سازنده ها به آن توجه داشتند. در اواسط دهه 1370 پرونده هایی با موضوع اختلاف متراژ واقعی با متراژ ذکر شده در صورت مجلس تفکیکی در دادگاهها مطرح شد.

بازخوانی پرونده اول

 فردی در سال 1376 یک واحد مسکونی نوساز  90 متری از یک آپارتمان 10 واحدی در خیابان بهبودی تهران خرید و سند قطعی به نامش خورد و در آن ساکن شد. در پایانکار شهرداری، مساحت همه واحدها 1.5 مترمربع کمتر از متراژ سند، یعنی 88.5 متر مربع بود. طرفین معامله به این تفاوت توجه نکردند. در سال 1383 این واحد مسکونی به فرد دیگری فروخته شد و باز هم طرفین معامله به این اختلاف متراژ توجه نکردند و خریدار جدید در آن ساکن شد. ولی یک سال بعد به طور اتفاقی متوجه این اختلاف متراژ شد. او از یک کارشناس رسمی دادگستری در رشته ثبت، که از قضا کارشناس تفکیک در اداره ثبت هم بود، خواست واحد مسکونی اش را متر کند و این اختلاف متراژ با صحت متراژ 88.5 متر مربع پایانکار تایید شد. ضمناً به توصیه همین کارشناس برای این موضوع از شورای حل اختلاف، تامین دلیل گرفت. این موضوع به صاحب قبلی این واحد( فروشنده) منعکس شد و او از این اشتباه اظهار     بی اطلاعی و بی تقصیری کرد و خواست که از سازنده ساختمان شکایت کند نه از او. فرد شاکی به کمک یک وکیل از این خواندگان شکایت کرد: سازنده ساختمان، صاحب قبلی این واحد مسکونی(فروشنده)، اداره ثبت منطقه مربوطه(خیابان رودکی). پرونده هایی با این موضوع شکایت از اداره ثبت؛ به شعبه خاصی ارجاع می شود و برای این شکایت هم  برای 2.5 سال بعد تعیین وقت شد. علت طولانی شدن رسیدگی به این پرونده ها زیاد بودن شکایتها علیه اداره ثبت و کارشناسان تفکیک آن اداره برای اضافه متراژ نوشتن سهوی یا عمدی در صورت مجلس تفکیکی بود. اداره ثبت محکومیتهای متعدد گرفته و خسارتهای هنگفت به شکات پرداخته بود. زد و بند کارشناس تفکیک با بساز بفروش در نوشتن متراژ اضافه حتی به اندازه یک متر مربع در هر واحد در آپارتمانهای واقع در مناطق گران شهر، باعث کسب چندین میلیون تومان پول بادآورده می شد. مبلغ محکومیتهای این کارشناسان هم توسط اداره مطبوعشان یعنی اداره ثبت پرداخت  می شد.

پیامد این اتفاقات این بود که در سال 1386 مقدمات توافقنامه ای فراهم شد که کارشناسان پیر اداره ثبت از کار تفکیک کنار بروند و کارشناسان جوان نقشه برداری و صاحب صلاحیت و دارای پروانه اشتغال بکار از سازمان نظام مهندسی ساختمان، ورود کنند. ابتدا قرار بود کارشناسان مهندسان عمران باشند و دوره هایی را هم گذراندند ولی نهایتاً این کار به کارشناسان نقشه برداری محول شد.

نکته قابل ذکر اینکه فعلاً کار طراحی نقشه برداری توسط کارشناس دارای پروانه نظام مهندسی انجام نمی شود. مثلاً در روند اخذ جواز و قبل از صدور دستور نقشه، کار تعیین حد اصلاحی و عرض گذر، تعیین حدود اربعه زمین، تطبیق وضع موجود با حدود ذکر شده در سند و با طرح تفصیلی شهری، باید توسط چنین کارشناسی انجام شود نه کارشناس دفتر خدمات الکترونیک شهر، که احتمالاً فاقد صلاحیت و پروانه این کار هستند. متاسفانه این کار خلاف قاعده، فعلاً توسط شهرداری و دفتر خدمات آن صورت می گیرد و فشار نامربوطی به خودشان تحمیل می کنند. کار صحیح این است که شهرداری طی توافقنامه ای کارهای قبل از صدور دستور نقشه را به کارشناس طراح نقشه برداری نظام مهندسی بدهد. این خواسته ای است که تحقق آن زمانی طولانی می طلبد.

اداره ثبت  هنوز هم برای شکایتهایی که از طرف خریداران واحدهای مسکونی علیه این اداره میشود و بابت اشتباهات سهوی و عمدی کارشناسان تفکیک و تبانی آنان با بساز بفروش ها در اضافه متراژ، خسارتهای سنگین می دهد. این شکایتها لازم است تا اداره ثبت و سازندگان ساختمان متخلف و اهل تبانی، ناگزیر شوند خسارت بدهند. معمولاً وقت زیادی از شاکی و متشاکی گرفته می شود و این معضل ناراحت کننده ای است. طرح دعوا علیه فروشنده واحد مسکونی، که خودش این واحد را از بساز بفروش خریده و از اختلاف متراژ پایانکار و صورت مجلس تفکیکی اطلاع نداشته، معمولاً رد شکایت می شود. چون ثابت می شود او تقصیری نداشته است.

با این پیشینه، در سال 1386 اداره ثبت به سازمان نظام مهندسی پیشنهاد کرد که کار تفکیک را بر عهده بگیرد. جلسات طولانی در سالهای 1385 تا 1387 تشکیل شد و نهایتاً در سال 1387 توافقنامه چهار جانبه ای بین سازمان مرکزی نظام مهندسی کشور، وزارت کشور( استانداریها و شهرداریها ) وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک امضاء شد و کار تفکیک به کارشناسان نظام مهندسی سپرده شد. قبل از این، توافق کوچکتری به صورت پایلوت در استان تهران بین نظام مهندسی، شهرداری، اداره ثبت، اداره کل راه و شهرسازی صورت گرفت و نتیجه مثبت داشت لذا توافق بعدی به صورت کشوری و سراسری شد.

• اگرچه در متن توافقنامه نوشته بودند که هدف این کار خدمت رسانی بهتر به مردم و جلوگیری از بروز اشتباهات است اما پشت پرده این کار همانا خلاصی اداره ثبت از فشارهای ناشی از شکایت مردم علیه این اداره بود. قرار شد صورت مجلس تفکیکی توسط کارشناس نظام مهندسی تهیه شود و بعد از تایید اداره ثبت، سند تفکیکی صادر شود. از این به بعد شکایتها متوجه کارشناس تفکیک نظام مهندسی شد. آموزش این جلسه به همین منظور است تا کمکی به این کارشناسان شود. اداره ثبت مجبور به برون سپاری کار تفکیک شد. همان طور که اداره گاز مجبور شد کار نظارت را از بازرسان خودش به ناظر گاز نظام مهندسی بسپارد وگرنه بدش نمی آمد همچنان استقلال داشته باشد تا هر کاری میخواهد با مراجعین بکند. اما دیه و خسارتها و غرامتهای سنگینی که اداره گاز بابت حوادث مرگ خاموش به شکایت کنندگان پرداخت؛ باعث شد کار نظارت را به نظام مهندسی بدهد و خودش فقط مسئول کنتور دادن باشد.

روند اجرای توافقنامه چهار جانبه از اجرای پایلوت در تهران تا اجرای سراسری در کشور تا سال 1389 طول کشید. لذا برخی صورت مجلس های تفکیکی سال 1388 در تهران با امضای کارشناس تفکیک اداره ثبت است و برخی با امضای کارشناس تفکیک سازمان نظام مهندسی. در سال 1389 کارشناسان اداره ثبت از کار تفکیک کنار کشیدند. سازمان نظام مهندسی از کارشناسان نقشه برداری دارای صلاحیت از پایه 3 تا ارشد برای گذراندن دوره آموزشی 50 ساعته تفکیک ثبتی، زیر نظر اساتید(مدرسین صاحب نام و صاحب کتاب و متخصص ثبت)دعوت کرد و دوره های کارآموزی نیز برگزار شد و نرم افزار مربوطه هم تولید گردید.

قابل ذکر است که نرم افزار ثبت اشکالاتی دارد و کار با آن راحت نیست. یک  لب تاب منحصراً باید به آن نرم افزار اختصاص داد شود و امکان وصل کردن فلش یا اتصال به اینترنت ندارد چون با ورود کوچکترین ویروسی، نرم افزار به هم می ریزد.

بعد از توافقنامه، کارشناسان تفکیک نظام مهندسی به مرور کار را شروع کردند و ادامه دادند. تا سال 1392روال کار اینطور بود که مالک، پایانکار را از شهرداری می گرفت و برای درخواست معرفی کارشناس تهیه صورت مجلس تفکیکی به نظام مهندسی مراجعه می کرد و حق الزحمه را می پرداخت. در سیستم ارجاع، کارشناس مربوطه بر حسب پایه صلاحیت و متراژ کار و …. به مالک معرفی می شد.

هشدار به کارشناسان تفکیک :

کارشناسان نظام مهندسی اغلب سلامت کاری دارند و حاضر نیستند با برخی بساز بفروش ها برای افزایش غیر واقعی متراژ ، زد و بند کنند. ضمن این که خریدار بعدی خانه می تواند این موضوع را بعداً به طریقی بفهمد و مامور شهرداری هم با متر کشی های مربوط به پایانکار، این را متوجه می شود. خطای کارشناس تفکیک حتی به مقدار نیم متر مربع قابل گذشت نیست و اگر سهوی هم باشد فرض بر این است که عمدی بوده و جرم حقوقی محسوب می شود و در دادگاه محکومیت دارد و  باید بابت آن خسارت بدهد. همچنین در شورای انتظامی نظام مهندسی،  جرم انتظامی محسوب می شود. اگر این کارشناس، بیمه مسئولیت مهندسی نداشته باشد پرداخت خسارت برایش سخت خواهد شد. به همین منظور در یک سال گذشته برای این کار؛ کارشناسان، بیمه نامه ای طراحی و با شرکتهای بیمه مذاکره کرده و برای اولین بار در کشور بیمه نامه مسئولیت کارشناس تفکیک نظام مهندسی صادر شده که مژدگانی بزرگی برای همکاران نظام مهندسی است. کارشناسانی بوده اند که به خاطر شکایت مالکها در دادگاه محکوم شده اند و از شورای انتظامی هم حکم تعلیق 18 یا 24 ماهه یا محرومیتهای دیگر گرفته اند. به عنوان نمونه یک کارشناس تفکیک به عمد یا غیر عمد، نیم متر مربع به متراژ همه 10 واحد یک آپارتمان در شمال تهران اضافه کرد(جمعاً 5 متر مربع و با قیمت چندین میلیون  تومان). این کارشناس به خاطر شکایت، محکوم شد و خسارت هنگفتی پرداخت. خریداران این گونه واحدها می توانند علیه کارشناس تفکیک و بساز بفروش شکایت کنند و هردو در این تخلف و جرم، سبب هستند.

در سال 1391 یا 1392 جمعی از سازندگان ساختمان در تهران به شورای شهر رفتند و این اعتراض را مطرح کردند که صورت مجلس تفکیکی کارشناس نظام مهندسی با پایانکار شهرداری در مواردی اختلاف دارد و آنها را در هنگام اخذ سند به دردسر انداخته است. به این ترتیب که بعد از اخذ پایانکار از شهرداری، کارشناس تفکیک نظام مهندسی از ساختمان بازدید می کند و نتیجه مشاهدات او با پایانکار شهرداری تفاوتهایی دارد. مثلاً یک پارکینگ را مزاحم محسوب می کند یا متراژ به دست آمده او نسبت به متراژ پایانکار چند دسیمتر مربع کمتر یا بیشتر است. کارشناس تفکیک حسب دستورالعمل ها و آموزشهایی که در دوره ها وکار آموزی ها دیده؛ موظف است مستقل از پایانکار شهرداری، متراژ قسمتهای مختلف ساختمان را به دست آورد و صورت مجلس کند. اگر این صورت مجلس با پایانکار شهرداری تفاوت داشته باشد، اداره ثبت، سند صادر نمی کرد و مالک را برای رفع مغایرت به شهرداری می فرستاد تا مجدداً مامور شهرداری، از ساختمان بازدید و مترکشی کند. اگر اختلاف متراژ شهرداری با کارشناس نظام مهندسی رفع نمی شد معضل بزرگی برای مالک و سازنده ها ایجاد می شد. لذا دست به دامن شورای شهر شدند تا چاره جویی کنند و از معطلی و گرفتاری بین شهرداری و کارشناس تفکیک نظام مهندسی نجاتشان دهند. آنها درخواست داشتند چند نفر اهل فن و صاحب نظر  دور هم جمع شوند و تصمیمی بگیرند که کار تعیین متراژ و صورت مجلس تفکیک ساختمان یک بار انجام شود نه چند بار. این پیشنهاد مقبول شورا افتاد و به توافقنامه سال 1391 منجر شد.

• جلسات و کمیته های تخصصی برای این کار در شورای شهر تشکیل و از افراد خبره و آشنا به کار برای همفکری دعوت شد.(برای پژوهش های مربوط به این جلسه کانال به برخی از مدعوین همین جلسات مراجعه شد). این توافق نامه بندهای مختلفی دارد که فعلاً انتشار همه آن، در اینجا، صلاح نیست. ابتدا به صورت پایلوت در سال 1391 در تهران توافقنامه ای بین نظام مهندسی، شورای شهر، شهرداری، فرمانداری و اداره ثبت اجرایی شد و سپس در سال 1392 توافقنامه کشوری بین نظام مهندسی، وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک برقرار گردید.

اما دو بند از آن توافقنامه کشوری به بحث این جلسه مربوط است :

بند اول : لزوم تطبیق پیش تفکیک و پیش نویس پایانکار قبل از صدور نهایی آنها.

مالک از سازمان نظام مهندسی درخواست می کند که کارشناس تفکیک واجد صلاحیت و دارای پروانه نظام مهندسی به او معرفی شود و حق الزحمه را می پردازد. این کارشناس پیش نویس تفکیک(یا پیش تفکیک )را تهیه می کند. از سوی دیگر شهرداری(دفتر خدمات الکترونیک شهر در تهران)کارهای پایانکار را تا مرحله پیش نویس انجام می دهد. سپس پیش تفکیک و پیش نویس پایانکار با هم تطبیق داده می شود. اگر یکسان بودند پایانکار صادر می شود و کارشناس تفکیک هم بازدید آخر را از ساختمان انجام می دهد و صورت مجلس تفکیکی را به مالک می دهد که به اداره ثبت برود و سند بگیرد.

اگر پیش نویس پایانکار و پیش تفکیک مغایرت داشته باشند یا کارشناس تفکیک در بازدید آخر مغایرتی مشاهده کند آنگاه قصه مفصلی پیش می آید که بعداً خواهد آمد چون فعلاً تاریخچه صورت مجلس تفکیک گفته می شود.

بند دوم: تعیین پاسیو به عنوان مشاعات با حق ارتفاقی به صاحب طبقه اول، تعیین پارکینگ به عنوان اختصاصات با حق ارتفاقی به صاحب واحد مربوطه، تعیین واحد مسکونی به عنوان اختصاصات( نه مستغلات).

این بند نکات حقوقی مفصلی دارد. از سال 1392 کلمه مستغلات از صورت مجلس تفکیکی حذف شده و قسمتهای آپارتمان دو بخش دارد: اختصاصات و مشاعات. برخی وکلاء و حقوقدانها این توافقنامه را غیر قانونی می دانند چون در قانون تملک آپارتمانها صراحتاً پارکینگ را جزو مشاعات و واحد مسکونی را جزو مستغلات می داند. البته تدوین کنندگان توافقنامه پاسخهایی به این انتقادات داده اند. ریشه این توافقنامه بروز اختلافات متعددی با موضوع اختصاصات  و مشاعات( که در این کانال هم چند پرونده بازخوانی شد)در آپارتمانها بود که روند رسیدگی به آنها در دادگاهها کلاف پیچیده و سردرگم شده بود و مثل این اختلاف که اول مرغ به وجود آمده یا تخم مرغ، هیچ وقت به نتیجه نمیرسیدند. لذا لازم بود تکلیف اینگونه دعاوی زودتر مشخص شود.

به عنوان مثال با این که پاسیو جزو مشاعات بوده و هست، اما دسترسی و حق بهره برداری یا حق ارتفاقی آن فقط برای واحد طبقه اول میسر و مجاز است، صاحب این واحد معمولاً با اجرای یک سقف موقت طلقی شیشه ای مشجر با پروفیل آلومینیمی، از این فضا برای انباری و  قراردادن یخچال و سایر لوازم استفاده می کند و این کار تا حدودی قابل چشم پوشی است اما برخی دیگر در یک خطای آشکار، این پاسیو را به آشپزخانه یا اتاق خواب ملحق می کنند و شهرداری با این کار برخورد می کند. گرچه طبق قانون تملک آپارتمانها فقط صاحب طبقه اول حق استفاده از پاسیو را دارد، اما تا قبل  از سال 1392 این موضوع صراحتاً در صورت مجلس تفکیکی نوشته نمی شد و باعث اختلاف بین صاحبان واحدها و نهایت تشکیل پرونده در دادگاه می شد که نمونه ای از آنها در جلسه مربوط به اختصاصات بازخوانی شد و مجدداً گفته می شود.

بازخوانی پرونده دوم 

در سال 1381فردی واحد طبقه اول در آپارتمان 8 واحدی را خرید که به پاسیویی به ابعاد 2*3 متر مربع راه داشت. پاسیو جزو مشاعات است اما در سند و در صورت مجلس تفکیکی فقط نوشته بود که پاسیو جزو مشاعات است و حق ارتفاقی را ننوشته بود. صاحب این واحد، پاسیو را با طلق شیشه ای، مسقف کرد و یخچال، ماشین لباسشوئی، و ……را آن گذاشت. همسایه طبقه سوم که فرد لجبازی بود و پول شارژ نمی داد و اطلاعات حقوقی از مشاعات داشت، به صاحب واحد طبقه اول اعتراض کرد که نباید از پاسیو مشاعی، استفاده اختصاصی کند و باید خالی باشد. همسایه طبقه اول استدلال کرد که پاسیو طبق مبایعه نامه متعلق به اوست و همسایه طبقه سوم به غیرقانونی بودن این موضوع در مبایعه نامه و غیر قابل فروش بودن مشاعات استدلال کرد و به لزوم تخلیه پاسیو اصرار نمود. دعوای این دو بالا گرفت و همسایه طبقه سوم از واحد طبقه اول به دادگاه شکایت کرد تا سقف پاسیو قلع و قمع و وسایل داخل آن برداشته شود. قاضی به نفع شاکی رای داد و حکم قطعی بعد از 1.5سال صادر و اجرا شد. همسایه طبقه اول فقط می توانست داخل پاسیو نفس بکشد و قدم بزند، نه این که چیزی آنجا بگذارد. بعد از مدتی، همسایه طبقه سوم با این بهانه که مشاعات برای همه قابل استفاده است تصمیم گرفت از پاسیو استفاده کند. همسایه طبقه اول معترض شد که این کار مستلزم عبور از خانه من بوده و این کاری غیر ممکن است. مگر این که بخواهید مستقیماً با نردبان به پاسیو بروید و اتفاقاً همین کار هم شد. همسایه طبقه سوم به وسیله نردبان بزرگی به پاسیو میرفت، آنجا می نشست، کتاب می خواند، با دوستش روی زیرانداز شطرنج بازی می کرد، چای می خورد و سروصدایش بلند بود. صاحب طبقه اول به دادگاه شکایت کرد اما حرفش مسموع نبود چون پاسیو جزو مشاعات بود.

تدوین کنندگان توافقنامه از تجربه این پرونده های دادگاهی استفاده کردند و تصمیم گرفتند علت بروز اختلاف پاسیو را رفع کنند. لذا کارشناسان تفکیک را موظف کردند که در صورت مجلس بنویسند، پاسیو مشاعات با حق ارتفاقی ورود و بهره برداری برای طبقه اول است و نوعی حرز مشاعی است و دیگران حق دخالت در آن را ندارند. مثل پارکینگ که حِرز مشاعی است.

مطلب دیگر در این توافقنامه این است که پارکینگ از حالت مشاعات به اختصاصات تغییر کرد. قبلاً در جلسات گذشته، پرونده هایی بازخوانی شد که تا قبل سال 1392 اگر کسی می خواست پارکینگ واحدش را به همسایه بفروشد دردسر زیاد داشت و باید همه همسایه ها صورت مجلس تفکیکی جدید را امضاء می کردند که این انتقال پارکینگ در آن ذکر شده باشد.

بازخوانی پرونده سوم

 یکی از واحدهای یک آپارتمان 8 واحدی، پارکینگ نداشت و مدتی پارکینگ همسایه را که پیرزنی بدون خودرو بود را اجاره کرد. بعداً تصمیم گرفت این پارکینگ را بخرد. وقتی به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرد متوجه شد چنین کاری ممکن نیست مگر این که همه همسایه ها راضی باشند و صورت مجلس تفکیکی جدیدی را امضا کنند که در آن انتقال مالکیت این پارکینگ مشاعی به صاحب جدید نوشته  شده باشد. چنین کاری دشوار بود و طرفین معامله به چالش کشیده می شدند.

برای پرهیز از این گونه چالش ها، در توافقنامه جدید، پارکینگ جزو اختصاصات شدتا معامله شدن آن آسان باشد و نیاز به مجوز شهرداری و رضایت همه همسایه ها نداشته باشد. به این قسمت از توافقنامه اشکال وارد شد که بر خلاف قانون تملک آپارتمانها است، که صراحتاً پارکینگ را جزو مشاعات میداند. اما حقوقدانهای حرفه ای این گونه توجیه کردند که اولاً صورت مجلس تفکیکی به امضای صاحبان همه واحد ها رسیده و موقع نقل و انتقال رضایت داشتند و ثانیاً پارکینگها با موافقت همگی جزو اختصاصات شده و تحمیلی نبوده است. مجدداً اشکالی وارد  شده که قانون را نمی توان با توافق فی ما بین نادیده گرفت. شاید اگر فرد مردم آزاری به دیوان عدالت اداری شکایت کند بتواند این توافقنامه را باطل نماید و مشکلات رفع شده مردم دوباره برگردد.

در مورد پاسیو که جزو مشاعات با حق ارتفاقی به صاحب واحد طبقه اول است باید توجه کرد که صاحب این واحد حق ندارد دیوار پاسیو را تخریب و آن را مثلاً به آشپزخانه یا اتاق ملحق کند. اگر بعد از پایانکار یا بعد از صورت مجلس تفکیکی یا بعد از سَنَد، چنین کاری کند و یکی از همسایه ها به شهرداری شکایت نماید، آنگاه پایانکار همه واحدهای ساختمان باطل می شود و امکان نقل و انتقال رسمی سند از بین می رود و با خطای یک واحد، بقیه هم به دردسر میافتند.

• بعداز توافقنامه سال 1392 در صورت مجلس تفکیکی، حق ارتفاقی یا بهره برداری از پاسیو، مشاعات و حتی مجوز اجرای سقف با طلق شیشه ای مشجر در پاسیو، برای صاحب طبقه اول نوشته شد و این دستاویز جسارت برخی افراد شدکه پاسیو را کاملاً اشغال و با اجرای سقف دائمی، آن را به آشپزخانه یا اتاق ملحق کنند. در یک مورد از این تخلفها وقتی همسایه ها اعتراض داشتند و به شهرداری شکایت کردند، مامور شهرداری برای بازدید آمد اما صاحب این واحد در را به رویش باز نکرد و او مجبور شد از خانه همسایه های دیگر یا از پشت بام، وضعیت تغییرات پاسیو را ببیند. بعد هم پایانکار کل ساختمان را باطل و در سامانه اتوماسیون شهرداری ثبت کرد. چون پرونده فقط به صورت فیزیکی نیست و اطلاعات آن در سامانه هم وجود دارد دیگر امکان زد و بند و پارتی بازی وجود ندارد. با این کارِ واحد طبقه اول، امکان نقل و انتقال واحدهای دیگر هم از بین رفت و حق بقیه واحدها تضییع شد چون شهرداری اساساً فیش عوارض و نوسازی را برای چنین ساختمانی صادر نمی کند و پرداخت این فیش مقدمه انتقال سند در دفترخانه است. مثلاً اگر واحد طبقه پنجم همین ساختمان مبایعه نامه فروش امضا کرده باشد دچار چالش شده و اگر امکان فسخ مبایعه نامه نداشته باشد مجبور است وجه التزام بپردازد و متضرر شود.

چنین پرونده هایی به صورت واقعی وجود دارد و اتفاق افتاده است. لذا بهتر است قبل از امضاء مبایعه نامه، پایانکار ساختمان از شهرداری استعلام شود. با این توضیحات، توافقنامه ای که برای گره گشایی و پیشگیری از اختلاف نوشته شده بود با سوء استفاده برخی افراد، چالش ساز شد. کانون سردفتران در تهران برای حل معضل نقل و انتقال سند برای ساختمانهایی با پایانکار باطل شده ( که فیش عوارض و نوسازی شهرداری نداشتند)؛ دستورالعملی را به صورت پایلوت در دفاتر اسناد رسمی تهران پیاده کرد. به این ترتیب که خریدار خانه، تعهد می دهد که بدون گواهی پایانکار، خانه را بخرد و خودش مسئولیت اخذ پایانکار را بر عهده بگیرد. البته اغلب چنین کاری نمی کنند و وجه التزام را از فروشنده می گیرند و فروشنده نگون بخت را به چالش سختی می اندازند.

 قابل ذکر است که در حین پژوهش های مربوط به این جلسه بی احترامی ها و تحقیرهای ناگواری متوجه پژوهشگر این جلسات شد چون اغلب ادارت و دفاتر و سازمانها، ارزشی برای پژوهش قائل نیستند و همکاری نمی کنند و اطلاعات را که متعلق به جامعه است در اختیار همه نمی گذارند .

بهتر است رویه فعلی که با توافقنامه 4 جانبه، شکل و نظم خاص خودش را پیدا کرده دچار تغییر نشود وگرنه دردسرهای دیگری ایجاد می شود. یک سال و نیم پیش یک نفر در اراک بابت اعتراض به حق الزحمه کارشناسان تفکیک نظام مهندسی به دیوان عدالت اداری شکایت کرد و دیوان رای داد که نظام مهندسی و اداره ثبت حق تعرفه گذاری ندارند. نظام مهندسی اراک هم کار تفکیک را تعطیل کرد و مراجعین زیادی معطل شدند و جلوی سازمان تجمع کردند. ضمناً با این رای دیوان از سال 1394 تاکنون تعرفه تفکیک افزایش پیدا نکرده و همان مبلغ ناچیز قبلی است. خلاصه که این توافقنامه، دستاویز افراد بیماردل برای آزار و اذیت جامعه ساخت و ساز کشور شده است. البته کارشناسان سازمان نظام مهندسی باید توانمندی حقوقی شان را افزایش دهند تا در برابر شکایتها درمانده نباشند چون همیشه پژوهشگرانی هستند که ایراد و اشکال را جستجو می کنند و با جمع آوری ناسخ و منسوخ و تناقض و تباین در قانون، در صدد مقابله با توافقنامه هستند.

در  این جلسه کلیات و مقدمه سنگین بحث تفکیک تشریح شد. در جلسه بعد به مسئولیتهای کارشناسان تفکیک سازمان نظام مهندسی(که پروانه صلاحیت نقشه برداری دارند)پرداخته خواهد شد.