نحوه صحیح تنظیم مبایعه نامه اتومبیل ، لزوم توجه ناظرین سازه به شمارش میلگردها و اندازه گیری های ابعاد تیرها ، لزوم توجه ناظرین معماری به اظهار نظر درباره مبحث نوزده 19 مقررات ملی ساختمان

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

در این جلسه با توجه به سئوالات مکرر در خصوص روش صحیح تنظیم مبایعه نامه اتومبیل قصد داریم در ابتدای امر، توضیح مختصری در این خصوص به خوانندگان مطالب حقوق مهندسی ارائه دهیم از آنجا که با آسیب های زیادی در تنظیم مبایعه نامه روبرو هستیم بنا داریم آسیب شناسی فروشنده را مطرح کنیم چون در معاملات اتومبیل آسیبی که به فروشنده رسیده، بیشتر است.

• فرض بفرمائید که قصد فروش اتومبیلی را به عنوان فروشنده دارید وبا خریدار، مبلغ ده میلیون تومان را توافق کرده اید، و مبایعه نامه تیپی که عرفاً در معاملات اتومبیل ، افراد تنظیم می کنند را تنظیم کرده اید.اطلاعاتی که در مبایعه نامه باید وارد شود شامل : مشخصات فروشنده(نام و نام خانوادگی، کدملی و آدرس و تلفن و..) ، مشخصات خریدار( نام و نام خانوادگی، کدملی و آدرس و تلفن و….) ومشخصات اتومبیل (شماره شاسی، شماره بدنه، رنگ و مدل و…) می باشد و مهمترین قسمت این مبایعه نامه ؛ ثمن یا مبلغ معامله است که به توافق طرفین رسیده است که باید نوشته شود و سپس نحوه پرداخت ثمن معامله ذکر میشود. از قسمتهای اصلی مبایعه نامه ثمن معامله و نحوه مبادله آن است که بسیار مهم است.پیشنهاد می شود نحوه پرداخت ثمن معامله به این ترتیب نوشته شود: (مبالغ با توجه به مثال فوق تعیین شده است)

ثمن اول معامله ؛

سه میلیون تومان(30%ثمن کل معامله که در مثال سه میلیون تومان از ده میلیون است) با امضاء مبایعه نامه نقداً از سوی خریدار به فروشنده پرداخت گردید.

تذکربسیار مهم : این به آن معناست که اگر ثمن اول معامله؛ از سوی خریدار پرداخت نشود؛ فروشنده ؛ مبایعه نامه را نباید امضاءکند و اتومبیل را نباید به هیچ وجه تحویل دهد.و اگر خریدار قصد دادن چک بانکی به فروشنده به عنوان ثمن معامله را داشت، باید فروشنده ابتدا چک بانکی را استعلام کند. به این ترتیب که کپی چک بانکی را از خریدار گرفته وقبل از امضاء مبایعه نامه، از بانک استعلام بگیرد و درصورت نبودن مشکلی در پرداخت چک، میتواند فروشنده با گرفتن اصل چک، مبایعه نامه را امضاء نماید.

ثمن دوم معامله ؛

شش میلیون و پانصد هزار تومان ( 65% ثمن کل معامله که در مثال شش میلیون و پانصد هزارتومان از ده میلیون تومان کل ارزش خودرو است)که همزمان با تعویض پلاک و تحویل اتومبیل، نقداً از سوی خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

تذکربسیار مهم: به هیچ وجه تا تعویض پلاک انجام نشده است نباید اتومبیل به خریدار تحویل داده شود؛ بلکه بعد از دریافت ثمن دوم و تعویض پلاک و پشت نویسی پشت برگه مبایعه نامه مبنی براینکه ثمن دوم دریافت و تعویض پلاک انجام شده است؛ اتومبیل به خریدار تحویل داده شود.

به هیچ وجه با  دادن وکالت تعویض پلاک، اتومبیل را تحویل خریدار ندهید . ابتدا خود شخصاً، پلاک را تعویض کنید و سپس اتومبیل را تحویل دهید، چه بسا با وکالت تعویض پلاک، فروشنده اتومبیل را به خریدار تحویل دهد  ولی خریدار تعویض پلاک را انجام ندهد.در پرونده ای اینچنینی، در زمان استفاده از اتومبیل در جاده مشهد، تصادف منجر به فوت اتفاق می افتد و فروشنده اتومبیل به این دلیل که پلاک اتومبیل  هنوز به نام او بود و صاحب ماشین تلقی میشد، مجبور به حاضر شدن در دادگاه مشهد و اثبات اینکه اتومبیل را فروخته است، میشود.لذا تا تعویض پلاک، قطعی انجام نشده و سند اتومبیل به نام خریدارنشده است و پلاک فروشنده آزاد نشده است اتومبیل را به خریدار تحویل ندهید.

• توجه به این نکته لازم است؛ خریداری که با قیمت بالاتری، قصد خرید اتومبیل شما را دارد، نباید هرگز با وکالتنامه تعویض پلاک یا وکالت بلاعزل فروش، اتومبیل را تحویلش داد، زیرا چه بسا ممکن است نیت سوء داشته باشد.اگرچه روش فوق در فروش و انتقال سند زمانبر است اما سالم و ایمن است.

ثمن سوم معامله ؛

پنج درصد ثمن کل را شامل می شود ودرمثال فوق پانصدهزار تومان از ده میلیون تومان است؛ و موقع انتقال قطعی سند در دفترخانه اسناد رسمی، از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود.

البته به جای ثمن سوم می توان وکالت بلاعزل فروش به خریدار داد و تمام ثمن معامله را قبل از تنظیم قطعی سند گرفت. اما مشکلی که ممکن است پیش آید این است که خریدار ممکن است با وکالتنامه بلاعزل فروش، اتومبیل را به شخص دیگری فروخته و خریدار بعدی هم به همین ترتیب با وکالت نامه به شخص سوم دیگری  و این سیکل ادامه داشته باشد و در نهایت خریدار نهایی از فروشنده اول که وکالت بلاعزل فروش داده شکایت کند و او را دردادگاه الزام به تنظیم سند نماید ولذا فروشنده اول که وکالت بلاعزل فروش اول را داده چون سند رسمی به نام اوست ٬ مجبور به حضور در دادگاه شود.

• درخصوص توضیحات ذکر شده لازم است مثالی را هم یادآور شویم که صاحب اتومبیل پژو ۴۰۵ که اتومبیل را به صورت وکالتی خریداری کرده بود وبا وکالت بلاعزل فروش و مبایعه نامه و وکالت تعویض پلاک؛ اتومبیل را خریداری کرده بود وتعویض پلاک را انجام داده بود و فرد فروشنده ای که اتومبیل را از او خریداری کرده بود نیز وکالتی، اتومبیل را از شخص دیگری خریداری کرده بود و متاسفانه وکالت نامه اصلی فروشنده ،مشکل داشت ؛خریدار نهایی نمیتوانست سند اتومبیل را به نام خود بزند و اگرخریدار نهایی قصد فروش داشت، باید بصورت وکالتی می فروخت و چون قصد داشت که سند قطعی را به نام خود بزند، مجبور به پیگیری در دادگاه شد.طی بررسیهای انجام شده، معلوم شد که اتومبیل به صورت وکالتی چهار بار توسط اشخاص مختلف خریداری وفروخته شده ،تا به خریدار نهایی رسیده بود. وهمچنین وکالت نامه نفر سوم مدت داربوده و مدت وکالتی که به خریدار داده شده بود هم تمام شده بود. لذا دفترخانه اسناد رسمی سند را انتقال نمی داد چون یکی از وکالت نامه ها مدت زمان اعتبارش تمام شده بود.فروشنده اول که با وکالت نامه بلاعزل فروش در ابتدا فروخته بود اهل آبادان بود و ایشان برای تنظیم سند قطعی حاضر نمیشد، لذا خریدارآخر، مجبور به شکایت از فروشنده اول که سند قطعی به نامش بود و همچنین فروشنده قبلی و الزام وی به تنظیم سند؛ شد.

نکته : اطلاعاتی که در یک دفترخانه اسناد رسمی ثبت میشود برای سایر دفترخانه ها نیزقابل دسترس می باشد. زیرا کلیه دفترخانه های اسناد رسمی، باهم از طریق کامپیوتر وبا دسترسی به سایت مربوطه لینک هستند، لذا اگر مدارکی در یک دفترخانه ثبت شود، دفاتر دیگر هم با مراجعه به سایت ؛ اجازه دسترسی به آن مدارک و اطلاعات را خواهند داشت.

تذکر: اگر به جای هریک از ثمن های معامله چک دریافت کردید مانند آنچه در جلسات۷۵و۷۶ گفته شد عمل کنید.

تذکرمهم دیگری که قابل ذکر است این است که؛ جزء شروط ضمن عقد باید بنویسید که  کلیه خیارات، به جز خیار عدم پرداخت ثمن معامله یا تأخیر در پرداخت ثمن معامله و خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید .

همچنین خیاری به نام خیار عیب وجود دارد که آن را هم باید از طرفین ساقط کنید.

• به جز مواردی که گفته شد، لازم نیست در مبایعه نامه به چیزهای دیگری اشاره کنید، مثلاً لازم نیست بنویسید که اتومبیل رنگ شدگی دارد یا ندارد؛ یا مثلاً تصادفی یا چپ شدگی ندارد. و این چنین جملاتی را ننویسید. و در نهایت هم می نویسید که:

چنانچه خریدار هریک از ثمن های مورد معامله را پرداخت نکند، باید روزانه، مبلغ A ریال بابت وجه التزام ناشی از عدم پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر پرداخت کند و وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد .

 البته زمانی که معامله و تحویل اتومبیل یک روزه انجام میشود نیازی به نوشتن وجه التزام نیست.اما خیارات را باید حتماً ساقط کرد.

در مورد این جمله که چنانچه هر یک از ثمن های معامله در موعد مقرر پرداخت نشد خریدار باید روزانهA ریال وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات پرداخت کند، می توانید مبلغ نهایی را به صورت مقطوع هم عنوان کنید. به این صورت که:

چنانچه خریدار هر یک از ثمن های معامله را در موعد مقرر پرداخت نکرد، باید مبلغA ریال بابت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات پرداخت کند و وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد.

 نکته دیگری که لازم است بدانید این است که درمبایعه نامه خودرو بهتر است که بحث فسخ را ننویسید زیرا معامله دردسر دار می شود. چون خریداری که اتومبیل را تحویل می گیرد از آن استفاده کرده و اگر قرارداد فسخ شود مشکل ساز خواهد بود. و اگر خواستید بحث فسخ را در مبایعه نامه وارد کنید لازم ا ست که به بحث فسخ در قراردادهای مشارکت در ساخت مراجعه فرمائید.

توصیه اکید میکنیم که تحت تأثیر خریداران دلال و چرب زبان قرارنگیرید و هیچ معامله ای را با عجله انجام ندهید.

در مبایعه نامه به نحوه محاسبه هزینه نقل و انتقالات در دفترخانه و سایر هزینه ها هم اشاره ای کنید و بنویسید.البته درمورد هزینه دفاتر اسناد رسمی موقع انتقال قطعی سند، این هزینه توافقی بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود.

• در ادامه این جلسه به لزوم توجه ناظرین سازه، به شمارش میلگردها و اندازه گیری های ابعاد تیرهاخواهیم پرداخت.یکی از بحث های بسیار مهمی که مهندسین سازه باید به آن توجه داشته باشند کنترل میلگرد در اسکلت  سازه های بتنی است.درساختمانهای اسکلت بتنی عموماً ناظرین میلگردها را شمارش نمی کنند و نگاه گذرا و کلی به نحوه آرماتوربندی دارند.وظیفه مهندس ناظر این است که با مراجعه به نقشه های سازه، در هر سقف میلگرد تیرها و ستونها را شمرده و با نقشه سازه مطابقت دهد.همچنین ابعاد همه تیرهای بتنی در هر سقف کنترل گردد.نباید به طور رندوم  عمل کرد بلکه باید تک تک تیرها و ستونها و عناصر سقف و میلگردهای تقویتی،و خم میلگردها کنترل گردد.توجه شود که میلگردهای تقویتی هم  باید دارای خم باشند.برای بازدید و کنترل ساختمان؛ مهندسین ناظر باید وقت گذاشته، و ساختمان تحت نظارت خود را دقیقاً کنترل نمایند زیرا که قرار است  این ساختمان توسط بهره برداران و خریداران  مورد بهره برداری مطمئن و ایمن قرارگیرد.

همچنین باید دقت شود که اگر فشردگی و تراکم میلگردها در تکیه گاه تیرها زیاد باشد، می توانند میلگردهای طولی را به صورت لوله تفنگی یعنی به طور عمودی، زیر یکدیگر ببندند تا معبر عبور بتن باز باشد . این روش بستن آرماتورها را، حتی اگر مهندس محاسب در نقشه ها نشان نداده باشد می توان استفاده کرد . در این حالت اگر چه تارخنثی به مرکزمقطع تیر نزدیک میشود اما طراحی مهندسین محاسب به گونه ای است که مشکلی ایجاد نخواهد شد.

کنترل و اندازه گیری آویز پوتر یا تیرهای بتنی با آنچه در نقشه ها آمده است از دیگر کنترلهای لازم است که از زیر سقف باید اندازه گیری و کنترل شود.

توضیحاً اینکه پوتر همان تیر بتنی است . این کلمه یک لغت فراسوی است که وارد زبان فارسی شده و اولین بار استاد فقید دکتر مهدی قالیبافیان که دانش آموخته فرانسه بودند و از آنجا که اولین کسی بودند که محاسبات بتنی را به طور جدی وارد دانشگاه ها کرده اند، از این کلمه در کتب ما استفاده کرده اند.

• کارشناسان ماده ۳۵ نظارت عالیه اداره کل راه و شهرسازی و یا بازرسان سازمان نظام مهندسی که به صورت رندوم از ساختمانها بازدید به عمل می آورند، تمامی کنترلها را از جمله شمردن میلگردها و کنترل خم میلگردها و.. را انجام میدهند و اگر مغایرتی با نقشه ها وجود داشته باشد برای ناظر در شورای انتظامی پرونده انتظامی تشکیل خواهند داد.و به کرات این مسئله مشاهده شده است.دردهه ۸۰ تا دهه۹۰ مأمورین کنترل مضاعف شهرداری به جای بازرسان سازمان نظام مهندسی و نظارت عالیه بازدید ازساختمانهای تحت نظارت ناظرین را انجام می دادند و ضمن بازدید؛ تخلف ناظر را به شورای انتظامی گزارش می کردند.در مواردی که ناظر کنترلهای لازم را انجام ندهد و نیاز به طرح تقویت باشد و ناظر در محاکم قضایی محکوم شود، مجبور به پرداخت خسارت خواهد بود.در خیلی از مواقع مالکین وقتی می بینند که ناظرین میلگردها را می شمارند؛ یا با گذاشتن کولیس ورقها را اندازه گیری می کنند و همچنین سایر کنترلها را انجام می دهند، معترض میشوند. در این گونه موارد به قول مرحوم دکتر قالیبافیان در مقابل، باید اینگونه به آنها پاسخ داد که :

اگر از اینکه میلگردها را می شمارم یا وقتی کولیس برای اندازه گیری می گذارم ناراحت میشوید اشکالی ندارد، من دیگر این کار را نمیکنم و نمی شمارم، اما به این شرط؛ که اگر خریداری، بعد از پایانکار، قصد خرید واحدی را از شما داشت و ایشان ،کل پول را بگذارد درون یک کیسه مشکی و شما بدون اینکه پولها را بشمارید؛ باید سند قطعی را به نام خریدار بزنید. !!! آیا این کار را میکنید ؟؟؟؟؟ همچنین صراحتاً بگویید که من مهندس ناظر و نماینده و وکیل بهره بردارکننده و خریدار واحد های این ساختمان هستم و ایشان به اعتبار تأییدیه پایانکار من این ملک را از شما خریداری میکند.

• در ساختمانهای اسکلت فلزی، همانطور که در کتب مقررات ملی ساختمان و نظام مهندسی آمده است ،باید اسکلت سازه در کارخانه جوش و اتصالات انجام شود و سپس به محل پروژه و پای کار حمل و اجرا گردد. وظیفه مهندس ناظرسازه این است که یک الی دو بار به کارخانه ساخت اسکلت سازه سرکشی نموده و اگر ایرادی در جوشکاری وجود داشت ؛باید در موعد و قبل از برپاشدن اسکلت سازه به شهرداری گزارش دهد و همچنین به سازنده و مالک دستور کار اصلاح و رفع نقایص دهد.به این نکته باید توجه شود؛ اگر مالک اسکلت سازه را برپا کرده باشد و ناظر ایراداتی را مشاهده کند، باید به شهرداری گزارش دهد و گزارش را به فعل مضارع بنویسد (همان قاعده میخ طویله)  و در واقع نشان دهد که هنوز ستونها برپا نشده است و ایرادات را مشاهده کرده  ودر موعد گزارش می کند.کنترل دیگری که در ساختمانهای اسکلت فلزی لازم است انجام شود کنترل ارتفاع سقف به سقف یا همان نبشی نشیمن در ستونها ، چه در کارخانه و چه در پای کارمیباشد که از موارد بسیار مهم کنترلی می باشد. باید فاصله سقف تا کف با احتساب نازک کاری؛ مطابق نقشه های معماری باشد و با اندازه گیری فاصله نبشی نشیمن، روی یک سقف و سقف بعدی  وکسر ضخامت سقف و نازک کاریها، در حین نصب نبشیها در ستون ،کنترل شود.

ضخامت ورقها و فواصل ارتفاعی و نداشتن پیچش در ستونها و شاغول بودن ستونها از کنترلهای مهم دیگر واز وظایف ناظر سازه است. بازرسان سازمان یا نظارت عالیه مسئله پیچش و ناشاغولی در ستونهای اسکلت فلزی را کنترل میکنند لذا ناظر نیز باید به این کنترل توجه و دقت نماید و درصورت وجود ناشاغولی یا پیچش در ستون به شهرداری گزارش دهد وگزارش ناظرسازه باید در موعد به شهرداری ارائه شود. همچنین باید در هر سقف، قبل از بتن ریزی؛ ناظرسازه جوش های آن سقف را کنترل کند.

نحوه بستن قرارداد مالک با جوشکار اسکلت را که در سفر اول گفته شده ٬ حتماً به مالک تذکر دهید  از جمله اینکه در قرارداد، حتماً ذکر کنند که : چنانچه قبل از بتن ریزی هر سقف، نواقصی توسط ناظردر جوشکاری ملاحظه شد پیمانکار اجرای جوشکاری اسکلت، باید کارگر جوشکاری جهت اصلاح جوشها بفرستد و جوشها را تکمیل کند در غیر اینصورت هزینه دستمزد پیمانکار اجرای سقف و دیرکرد آن از حسن انجام کار پیمانکار جوشکار اسکلت کسر می شود.همچنین 10% از دستمزد کل قراردادفی مابین جوشکار و مالک ٬ به عنوان حسن انجام کار نزد مالک تا پایان کار و تأیید ناظرنگاه داشته شود.همچنین باید مشخصات ورقها و نمره تیرآهنها چه در ستونها و چه در تیرها  در صورت مغایرت با نقشه های سازه ؛ در موعد گزارش شود و در صورتی که زمان آن گذشته باشد ،گزارش به فعل مضارع، نوشته شود.

لزوم توجه ناظرین معماری به اظهارنظر درباره مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان

مهندسین ناظر معماری حتماً باید در رابطه با مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان یعنی عایق کاری حرارتی در گزارشاتشان اظهارنظری داشته باشند. در صورت وجود نواقصی در رابطه با عدم رعایت مبحث ۱۹ در کار و عدم گزارش ناظرمعماری ، و بازدید توسط بازرسان سازمان نظام مهندسی و یا نظارت عالیه، برای ناظرمعماری در شورای انتظامی محکومیت در نظر گرفته خواهد شد.

درخصوص مبحث ۱۹، نصب پنجره های دوجداره، وهمچنین اجرای دیوارهای دو جداره برای دیوارهای پیرامونی به طوری که ضخامت تمام شده حداقل بیست سانتیمتر باشد باید مد نظر ناظر قرار گیرد و معمولاً رعایت می شود.اما عایق کاری های حرارتی سقف پشت بام و سقف همکف که  معمولاً این عایقکاری ها اجرا نمی شود و مورد مناقشه قرار می گیرد ،باید توسط ناظر معماری به این صورت گزارش شود: مبحث ۱۹ در حد اجرای پنجره های دوجداره و دیوارهای پیرامونی رعایت شده است.

بهتر است که ناظر معماری در مورد عدم اجرای عایقکاری سقف پشت بام و همکف در گزارشاتش اشاره ای نکند زیرا چون درموعد گزارش نکرده است با مالک دچار چالش خواهد شد.اما اگر در موعد گزارش کند اشکالی نخواهد داشت . واگر در مورد سقف پشت بام و و همکف مطلبی درگزارشات نوشته نشود وناظر اشاره نکند به اینکه عایقکاری رعایت نشده است، معمولاً شهرداری پایانکار را صادر می کند. اگر صراحتاً ناظر می خواهد در گزارشش، عدم رعایت عایق بندی حرارتی در سقف بام و همکف را بنویسد باید در موعد گزارش دهد چون در غیر این صورت مالک در شورای انتظامی می تواند علیه ناظر اقدام نماید .

درصورتی که ناظر در موعد گزارش عدم رعایت عایقبندی حرارتی بام و همکف را صراحتاً اعلام کند٬ شهرداری فقط  در پایانکار کلی صادرشده می نویسد که مبحث ۱۹ برای دیوارهای پیرامونی و پنجره های دوجداره رعایت شده است.